전세사기 최소보장제는 11월 13일부터 시행되며, 경·공매 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분을 지원합니다.
읽고 나면 내 보증금과 이미 돌려받은 금액으로 추가 지원액을 직접 계산하고, 신청 서류까지 미리 챙길 수 있습니다.
경매가 끝나고 배당표를 받아 보니 보증금의 일부만 돌아왔다면, 모자란 돈은 어디서 메워야 할까요? 국토교통부는 10월 6일 국무회의에서 이런 부족분을 정부가 채워 주는 내용을 담은 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 시행령 일부개정안을 의결했다고 밝혔습니다(2026-10-08 정책브리핑 기준). 시행일은 11월 13일이고, 신청부터 지급·정산까지는 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다. 다행히 계산식이 단순해서 숫자 몇 개만 알면 받을 수 있는 금액을 어림해 볼 수 있어요.
공식은 하나, 보증금의 3분의 1에서 이미 받은 돈을 뺀다
📌 전세사기 최소보장제는 전세사기 피해자가 경·공매 등을 통해 돌려받은 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우 그 부족분을 지원하는 제도입니다.
최소지원금 = 임차보증금의 3분의 1(최소보장금) − 이미 회복한 금액
이미 회복한 금액 = 대항력·우선변제권을 행사해 받은 금액 + 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액 + 경매차익 + 임대료 지원액
정책브리핑 설명을 풀어 쓴 식입니다. 빼는 항목이 네 가지라는 점이 은근히 놓치기 쉬워요. 배당금만 넣고 계산했다가 경매차익이나 임대료 지원액을 빠뜨리면 추가 지원액이 실제보다 크게 나옵니다. 정책브리핑이 든 공식 예시를 표로 옮기면 이렇습니다(2026-10-08 정책브리핑 기준).
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 임차보증금 | 1억 5,000만 원 |
| 경매 배당금 | 2,000만 원 |
| 경매차익 | 1,000만 원 |
| 이미 회복한 금액(합계) | 3,000만 원 |
| 최소보장금(보증금의 3분의 1) | 5,000만 원 |
| 추가 지원액 | 2,000만 원 |
| 최종 회복액 | 5,000만 원 |
내 보증금으로 계산해 보는 조견표
같은 식에 보증금과 이미 회복한 금액을 바꿔 넣어 만든 단순 계산표입니다. 공식 예시(1억 5,000만 원 보증금, 3,000만 원 회복)는 굵게 표시했어요. 실제 지급액은 LH 심사로 정해지니 어림값으로만 보세요.
| 임차보증금 | 최소보장금 | 회복 0원 | 회복 1,000만 원 | 회복 3,000만 원 | 회복 5,000만 원 |
|---|---|---|---|---|---|
| 9,000만 원 | 3,000만 원 | 3,000만 원 | 2,000만 원 | 0원 | 0원 |
| 1억 2,000만 원 | 4,000만 원 | 4,000만 원 | 3,000만 원 | 1,000만 원 | 0원 |
| 1억 5,000만 원 | 5,000만 원 | 5,000만 원 | 4,000만 원 | 2,000만 원 | 0원 |
| 2억 원 | 약 6,667만 원 | 약 6,667만 원 | 약 5,667만 원 | 약 3,667만 원 | 약 1,667만 원 |
- 이미 회복한 금액이 최소보장금 이상이면 추가 지원액은 0원입니다.
- 같은 3,000만 원을 회복해도 보증금이 크면 최소보장금이 커져서 추가 지원액이 늘어요.
- 표의 열은 위에서 말한 네 항목(배당금·변제받은 금액·경매차익·임대료 지원액)을 모두 더한 합계를 뜻합니다.
이번에는 표에 없는 경우를 직접 계산해 볼게요. 보증금이 1억 2,000만 원이고 배당금 1,500만 원, 경매차익 500만 원, 임대료 지원액 300만 원을 받았다고 가정합니다. 실제 사례가 아니라 계산 순서를 보여 드리는 가정이에요.
- 최소보장금: 1억 2,000만 원 ÷ 3 = 4,000만 원
- 이미 회복한 금액: 1,500만 + 500만 + 300만 = 2,300만 원
- 추가 지원액: 4,000만 − 2,300만 = 1,700만 원
계산 전에 알아 둘 한계 네 가지
제도가 아직 시행 전이라 정책브리핑 한 건으로는 알 수 없는 부분이 있습니다. 숫자를 믿고 계획을 세우기 전에 이 네 가지는 따로 확인하셔야 해요.
- 시행일인 11월 13일 전에 이미 경·공매가 끝난 피해자에게도 적용되는지는 안내문에 명확히 나와 있지 않았습니다.
- 최소보장금에 상한이 있는지는 정책브리핑에 언급이 없었습니다. 시행령 원문을 열어 보지 못해 상한이 없다고 단정할 수는 없습니다.
- 피해자로 결정받는 요건과 절차는 이 글에서 다루지 않았습니다. 신청 서류에 피해자 결정문이 들어가니 결정이 먼저 있어야 한다는 점만 확인했습니다.
- LH의 접수 방식(온라인인지 방문인지)과 접수 개시 시점은 확인하지 못했습니다.
언제 신청하고 무엇을 내나
신청 시점은 상황에 따라 세 갈래입니다. 정책브리핑이 구분한 내용을 표로 정리했어요.
| 상황 | 신청할 수 있는 때 |
|---|---|
| 피해주택 매입을 요청한 경우 | 경매차익 산정이 끝난 뒤 |
| 그 밖의 경우 | 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤 |
| 신탁사기 등 무권계약자 | 경·공매 등이 끝나기 전에도 선지급 가능(선지급-후정산) |
신청할 때는 아래 서류를 내야 한다고 안내됩니다.
- 피해자 결정문
- 임대차계약서 사본
- 주민등록표 초본
- 피해주택의 등기사항전부증명서
- 배당표 또는 배분계산서
- 임대보증금반환채권 변제 관련 서류
접수 뒤 일정과 지켜야 할 것
- LH에 최소지원금 또는 선지급금을 신청합니다.
- LH가 신청을 받은 날부터 90일 이내(30일 이내에서 한 차례 연장 가능)에 지급 여부와 금액을 결정해 알려 줍니다.
- 결정이나 금액에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있어요.
- 지급받은 뒤 임차보증금 회수 등으로 반납 사유가 생기면 신고하고 반납해야 합니다. 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원까지 과태료를 물리는 기준이 마련됐습니다.
마지막 단계는 놓치기 쉽습니다. 지원금을 받은 뒤에 보증금이 따로 회수되는 일이 생기면, 그 사실을 스스로 신고하고 반납해야 한다는 뜻이에요.
함께 도입되는 것, 선지급-후정산과 매입 제도 개선
신탁사기 등으로 피해를 입은 임차인에게는 경·공매가 끝나기 전에 일정 금액을 먼저 지급하는 선지급-후정산 제도도 같이 도입됩니다. 선지급금은 최소보장금에서 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액 등을 뺀 값으로 정하고, 이후 추가로 회수되는 금액을 고려해 정산합니다.
피해주택 매입 쪽도 손봤습니다. 공공주택사업자가 경매·공매로 전세사기 피해주택을 사들일 때, 그 집에 사는 비(非)피해 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하는 비용을 주택 취득비용에 넣을 수 있게 해 매입을 빠르게 하겠다는 내용입니다.
전세 계약 단계에서 피해를 막는 장치는 전세사기 방지 대책 2026 총정리 (대항력 즉시 발생·안심전세 앱 고도화·중개사 책임 강화)에, 반환보증료 지원은 전세보증금 반환보증료 지원 신청방법 총정리: 전 연령 확대, 최대 40만 원 환급에 정리해 뒀습니다.
최소보장제 정책브리핑 안내문 보기전세사기 최소보장제 자주 묻는 질문
Q. 전세사기 최소보장제는 언제부터 시행되나요?
2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 국토교통부가 10월 6일 국무회의에서 특별법 시행령 일부개정안을 의결했다고 안내했습니다.
Q. 최소보장금과 추가 지원액은 어떻게 계산하나요?
최소보장금은 임차보증금의 3분의 1입니다. 여기서 대항력·우선변제권으로 받은 금액, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 경매차익, 임대료 지원액을 뺀 차액이 최소지원금입니다.
Q. 신청은 어디에 하고 결과는 얼마나 걸리나요?
신청과 지급은 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다. 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정하며, 30일 이내에서 한 차례 연장할 수 있습니다.
Q. 신탁사기 피해자도 경매가 끝나야 지원받을 수 있나요?
신탁사기 등 무권계약자는 선지급-후정산 제도로 경·공매 종료 전에 일정 금액을 먼저 받을 수 있습니다. 이후 추가로 회수되는 금액을 고려해 정산합니다.
Q. 지급 결정에 이의가 있으면 어떻게 하나요?
지급 결정이나 지급 금액에 이의가 있으면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 문의는 국토교통부 전세사기피해지원단 044-201-5234입니다.
출처
- 정책브리핑(국토교통부), "전세사기 피해 보증금 '최소 3분의 1 회복' 보장…11월 13일 시행"(2026.10.6) — korea.kr
확인 방법·확인일: 정책브리핑에 실린 국토교통부 안내문(2026.10.6 배포)을 2026-10-08에 직접 열람해 시행일, 산정식, 신청 시점, 서류, 심사 기간, 이의신청, 반납 규정을 문장 단위로 대조했습니다. 시행령 원문과 LH의 접수 안내는 이 날짜까지 열람하지 못했습니다. 조견표와 가정 계산은 위 산정식에 숫자를 넣어 직접 계산한 값입니다.
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